D’après le dernier recensement, Paris compte 12.800 maisons intra-muros, c’est à dire 0,9% des logements… Autant le dire d’emblée, lorsqu’on veut trouver une maison à acheter dans l’un des 20 arrondissements parisiens, mieux vaut s’armer de patience et savoir où chercher !
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Même s’il existe des maisons disséminées dans divers quartiers de la capitale, il faut admettre qu’il s’agit de biens (vraiment) très rares et (vraiment) très recherchés.
On trouve des maisons de ville à Paris rassemblées par grappes dans certains micro-quartiers qui font la joie des instagrammeurs du monde entier ; alignées sagement dans des allées privées des beaux quartiers de l’ouest Parisien ; ou nichées dans les cours d’immeubles qui abritaient autrefois des usines.
Part des maisons sur les logements parisiens – source INSEE
Un peu partout dans Paris d’accord, mais certains arrondissements sont mieux dotés en maisons de ville que d’autres. Les arrondissements les plus centraux sont beaucoup moins fournis en maisons que ceux qui jouxtent le périphérique.
La très grande majorité des maisons se situe dans les arrondissements extérieurs, issus de l’agrandissement de Paris en 1860, à l’occasion duquel plusieurs villages ont été intégrés à la capitale. Moins denses, ces nouveaux quartiers ont su en partie conserver les maisons de l’époque.
Répartition des maisons de Paris par arrondissement – source INSEE
D’ailleurs, la majorité des maisons de Paris a été construite il y a plus de 100 ans. On compte assez peu de maisons récentes à Paris. Et lorsque des projets se montent, les permis de construire sont souvent délivrés, là encore, dans les arrondissements extérieurs…
Ancienneté des maisons Parisiennes – source INSEE
C’est ainsi que le 13ème arrondissement, le 14ème, le 16ème, le 19ème et le 20ème concentrent à eux seuls plus de 55% des maisons de Paris et comptent certains des micro-quartiers les plus prisés des amateurs de maisons de villes. A cet égard, la palme revient au XVIème arrondissement dans lequel on trouve 1.709 maisons individuelles, soit un peu plus de 13% des maisons de Paris.
Top 5 des arrondissements où trouver une maison à Paris – source INSEE
En plus d’être les mieux fournis en nombre de maisons, les arrondissements proches du périphérique sont également les mieux dotés en grandes maisons familiales à Paris, dont certaines possèdent un petit extérieur voir un jardin !
Répartition des maisons par surface et arrondissement – source INSEE
Au total, tous arrondissements confondus, la surface moyenne d’une maison à Paris est de 88m2 pour 4 pièces, mais les écarts sont très importants.
Dans les arrondissements du centre de la capitale, les petites surfaces sont de loin les plus nombreuses. La densité de population y est très ancienne et le logement collectif y est la norme depuis plusieurs siècles. De plus, de nombreux biens, à l’origine conçus comme des maisons individuelles, ont été divisés pour en faire des appartements, à l’instar de ce qui s’est produit pour certains hôtels particuliers du Marais.
A l’exception de quelques biens de prestige, dans le Marais ou autour du Jardin du Luxembourg, dont certains proposent des prestations de luxe comme un jardin privatif, il est très difficile de pouvoir trouver, dans les arrondissements centraux, des maisons individuelles offrant des surfaces plus importantes. Ainsi, dans les 1er, 5ème, 10ème et 11ème arrondissement, 63% des maisons font 3 pièces ou moins, et à peine 19% des maisons font plus de 120m2.
A l’inverse, dans les arrondissements de la périphérie, qui se sont densifiés de manière plus progressive, il a été possible de construire davantage de grandes maisons et de les conserver ainsi jusqu’à aujourd’hui.
Autre angle assez logique : celui de la sociologie des quartiers. Les arrondissements les plus huppés de la capitale sont évidemment ceux dans lesquels les grandes maisons sont les plus nombreuses. Ainsi, dans les 16ème, 8ème et 7ème arrondissements 72% des maisons font 4 pièces ou plus et 60% d’entre elles font plus de 120m2.
Pour en savoir plus, découvrez notre infographie « Où trouver une maison à Paris ».
Résumons : des maisons très peu nombreuses dans le centre de Paris mais plus fréquentes dans les arrondissements périphériques de l’ouest, du sud et du nord est. De belles surfaces à l’ouest alors que la superficie des maisons est bien plus modeste à l’est et au nord…
Allons maintenant davantage dans le détail et voyons dans quel quartier trouver une maison de ville à Paris.
Avec environ 1.200 maisons de ville (un peu plus de 9% des maisons de Paris), le 13ème arrondissement est un lieu de recherche incontournable pour quiconque souhaite acheter une maison à Paris.
Le quartier Maison Blanche regorge de rues bordées de maisons… et notamment de maisons avec jardins ! Les 3 spots à ne pas manquer sont :
En dehors du quartier Maison Blanche, d’autres coins du 13ème arrondissement abritent de jolies maisons et la Cité Fleurie fait aussi partie des valeurs sûres. C’est de loin la plus bohème. Ici pas de maisons mais plutôt des ateliers autrefois (et aujourd’hui encore en partie) investis par des artistes.
Le 14ème arrondissement compte de nombreuses rues discrètes, impasses cachées et villas privées où qui abritent 1.190 maisons de ville ! A peu près autant que dans le 13ème arrondissement.
Les bucoliques micro-quartiers du 14ème sont bourrés de charme : petit tour d’horizon…
Maisons du quartier Montsouris, dans le 14ème arrondissement
On l’aura compris, avec plus de 1.700 maisons c’est à dire plus de 13% des maisons Parisiennes, le 16ème est l’arrondissement d’excellence pour trouver une maison à Paris, notamment une grande maison familiale (plus de 2 maisons sur 3 dépassent 120m2) avec un bel extérieur : certaines disposent de jardins de plusieurs centaines m2 voir de piscines… La concentration de biens d’exception y est importante mais on y trouve également de très jolies maisons de ville plus abordables.
Des biens d’exception dans les voies privées du 16ème arrondissement
Les maisons du 16ème arrondissement sont en général regroupées dans des micro-quartiers privés, fermés par un portail, accessibles aux seuls résidents. Ces micro-quartiers fermés sont nombreux dans le 16ème sud, à Passy, à Auteuil et jusqu’à la Porte de Saint-Cloud.
A l’opposé du 16ème sud, partons vers le nord-est de Paris, dans le cosmopolite 19ème arrondissement. Plus décontractées et tout aussi charmantes, les 1.400 maisons du 19ème arrondissement sont plus petites (seulement 22% de maisons de plus de 120 m2) mais elles représentent plus de 11% du contingent de maisons Parisiennes ! C’est donc un quartier à ne pas négliger d’autant que les cités ouvrières du 19ème sont assez préservées et offrent un cadre de vie où le calme règne en maître.
Plus de 1.600 maisons se cachent dans le 20ème arrondissement ce qui en fait le second « spot » à maisons de Paris après le 16ème, avec un peu moins de 13% des maisons de la capitale. Il s’agit en revanche de maisons ouvrières, bien plus petites, avec moins d’1/4 des maisons proposant une superficie supérieure à 120 m2.
Au-delà de la liste qui précède, Paris regorge de villas, impasses, hameaux et cités dans les autres arrondissements. Jusqu’ici nous avons fait le choix de ne lister que les spots qui concentrent une part importante des maisons Parisiennes proposant un cadre de vie moins urbain. Pour les recherches de maisons dans les autres arrondissements de Paris, voici une liste des spots intéressants à considérer :
Si les maisons ne représentent que 0,9% des logements à Paris, elles sont encore moins importantes dans les transactions immobilières ! Avec seulement 11 ventes par mois en moyenne entre 2018 et 2019, les maisons représentent à peine 0,6% de transactions enregistrées par les notaires de la capitale…
Une moyenne de 11 ventes de maisons par mois à Paris – source CSN
Autant dire qu’il est difficile de trouver une maison à acheter à Paris…
Et c’est encore plus vrai si l’on cherche une maison avec jardin (même petit) située dans l’un des spots que nous avons listé dans cet article ! 3 atouts essentiels pour y parvenir : s’armer de patience, avoir de la chance et disposer d’un budget confortable…
En ce qui concerne le budget, on constate que les maisons sont en moyenne plus chères de 20% au mètre carré par rapport à un appartement. Et cet écart atteint +25% pour les meilleurs biens.
Prix moyen des maisons de Paris au m2 – source CSN
Pour en savoir, consultez notre infographie sur les transactions immobilières de maisons Parisiennes.
Il y a donc en moyenne une vraie « prime » à verser pour l’achat d’une maison à Paris. Les raisons de cet écart de prix ? Le charme des maisons de villes à Paris, l’indépendance et la tranquillité d’esprit liées au fait de ne pas subir les tracas d’une copropriété, des extérieurs plus fréquents (cours, jardins, terrasses…) et l’emplacement souvent privilégié au sein de micro-quartiers un peu hors du temps et très recherchés…
Pour ce qui est de la chance et de la patience, il s’agit d’être au bon endroit au bon moment. En effet, au delà de la rareté des maisons à Paris, on constate que leurs habitants sont propriétaires à 64% (contre seulement 33% de propriétaires d’appartements à Paris) et qu’ils y demeurent longtemps : 16 ans en moyenne.
Cette faible rotation des maisons sur le marché immobilier Parisien s’explique par le fait que leurs propriétaires sont principalement des familles, dont les parents sont un peu plus âgées que la moyenne des Parisiens (à peine 19% de moins de 40 ans)… En clair, quand on a la chance d’avoir une maison à Paris on ne la lâche pas de si tôt !
Pour en savoir plus, consultez notre infographie sur les heureux résidents des maisons à Paris.
Pour être complet, il faut ajouter qu’une partie des maisons sont vendues par leurs propriétaires à des proches ou transmises à leurs enfants, sans passer par les circuits traditionnels de la transaction immobilière…
Dans ce contexte, voici la méthode la mieux à même d’accélérer les délais de recherche d’une maison familiale à Paris :
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