Acheter un appartement à rénover : un bon calcul ?

L’achat d’un appartement à rénover peut être une solution intéressante pour acquérir des mètres carrés supplémentaires ou pour habiter dans un quartier bien coté. Avant de se lancer dans ce genre de projet, il faut quant même jeter un oeil aux détails… car l’intérêt n’est pas toujours évident.

Propriétaire à la recherche de votre future résidence principale ?

Trouvez la perle rare plus vite et sans frais avec Familiv


Décrire mon projet

Un appartement avec travaux coûte moins cher à l’achat

Ce qui saute tout de suite aux yeux lorsqu’on se penche sur l’acquisition d’un appartement avec travaux c’est le prix par mètre carré. Le prix au mètre carré d’un appartement avec travaux doit en théorie être plus bas que la moyenne des prix du secteur de recherche. En théorie uniquement car s’il s’agit d’un bien d’exception (superbe vue, belle luminosité voir vue ciel, terrasse ou balcon, agencement parfait, moulures, parquet etc…), la différence peut ne pas être flagrante…

Pour s’assurer que le prix de l’appartement à rénover n’est pas surestimé, il faut donc commencer par bien connaître le marché dans la zone de recherche.

Bien estimer les travaux nécessaires et leur coût

Le second élément important est l’estimation des travaux nécessaires. Tout dépend de l’état du bien et du niveau éventuel de décrépitude. Que nos clients aient une idée précise des travaux qu’ils souhaitent entreprendre ou non, nous insistons toujours auprès d’eux pour qu’ils fassent une visite accompagnés d’un professionnel en qui ils ont confiance : architecte ou entreprise générale de bâtiment. L’objectif est qu’un oeil d’expert puisse repérer pour eux d’éventuels problèmes de fond.

Voici la liste non exhaustive des postes auxquels il faudra faire attention :

Une fois la liste des tâches définie, il est évidemment nécessaire de chiffrer le budget travaux. Là encore, l’avis d’un professionnel est ce qu’il y a de plus pertinent. Ceci étant, certains ratios permettent de faire un premier chiffrage, sans doute grossier mais déjà très utile.

Comptez entre 400 et 800€ travaux pour un rafraîchissement

Pour un appartement à rafraîchir, il faut compter entre 400€ et 800€ par mètre carré. Par rafraîchissement, on entend :

En fonction de l’état préalable du bien, du type de revêtement de sol et de la qualité de la peinture, on peut vite se retrouver dans le haut de la fourchette. Ceci étant, il est important d’opter pour des matériaux de qualité, notamment pour la peinture : une peinture de mauvaise qualité aura un impact sur le niveau d’humidité de l’appartement.

Entre 800€ et 1.400€ par mètre carré pour une rénovation complète

Une rénovation complète inclue, au delà de la peinture et des sols :

Cette fourchette de 800 à 1.400€ est indicative. Il ne s’agit que d’une moyenne car les matériaux choisis ont un impact fort sur le budget. Notamment pour les fenêtres, la cuisine et la salle de bains…

Comptez jusqu’à 2.000€ par mètre carré pour une rénovation lourde

La rénovation est considérée comme lourde si aux travaux précédents on ajoute :

Budget travaux : prendre une marge de sécurité

Afin de ne pas avoir de mauvaise surprise il est vivement recommandé de prendre une marge de sécurité sur le budget travaux. Les chantiers occasionnent souvent de mauvaises surprises qu’il est impossible de prévoir avant leur démarrage. Et souvent, on ajoute de nouvelles tâches en cours de route. Prévoir une marge de sécurité de l’ordre de 10% à 15% du budget travaux.

S’assurer que l’appartement n’est pas surestimé

Une fois le budget travaux estimé, avec une bonne connaissance des prix du marché dans le secteur recherché on peut s’assurer que le prix de l’appartement à vendre avec travaux n’est pas surestimé. Il suffit pour cela d’additionner le prix de l’appartement et le budget travaux et de voir si le total est cohérent par rapport aux prix moyen du secteur. Et s’il s’agit d’un appartement d’exception, il faudra comparer avec la fourchette haute du secteur.

Négocier le prix de l’appartement à rénover

Si l’on estime que les travaux sont trop importants, il ne faut surtout pas hésiter à négocier le prix de vente de l’appartement à rénover ! De nombreux propriétaires ont tendance à ne plus voir la masse de travaux nécessaires pour remettre leur appartement en état. Avec diplomatie, la négociation peut s’engager sur ce sujet, en listant l’ensemble des tâches nécessaires.

A Paris, la pression immobilière reste favorable aux propriétaires. La marge de négociation est donc moins forte qu’ailleurs. Ceci étant, le chiffrage des travaux à réaliser reste un argument de poids pour négocier une proposition à un prix inférieur. L’important est d’avoir les idées claires sur la liste des travaux à réaliser et sur leur coût.

Quels autres éléments prendre en compte avant d’acheter un appartement à rénover?

Pour juger de l’intérêt d’acheter un appartement à rénover il faut tenir compte d’autres éléments car l’opération ne se réduit pas à un simple calcul financier ou à une simple estimation du coût des travaux.

Obtenir les autorisations administratives

Il faut tout d’abord s’assurer que les travaux envisagés sont faisables d’un point de vue réglementaire et administratif : certains projets nécessitent une autorisation de la copropriété, voir le dépôt d’un déclaration préalable de travaux ou l’obtention d’un permis de construire auprès des services de l’urbanisme de la commune.

Une charge mentale en plus

Il faut également accepter de gérer un chantier de plusieurs semaines voir de plusieurs mois. C’est une charge de travail supplémentaire pour tout acquéreur qui se lance dans un projet de ce type et c’est aussi une source de stress non négligeable. Choisir entreprise du bâtiment recommandée par ses proches et se faire accompagner par un maître d’oeuvre ou par un architecte peuvent être des options intéressantes pour se faciliter la vie.

Les coûts additionnels

Il faudra également tenir compte des coûts additionnels auxquels on ne pense pas toujours immédiatement. Pour les chantiers longs de plusieurs mois, l’acquéreur devra supporter à la fois le remboursement du prêt lié à son acquisition et aux travaux, mais également le règlement de son loyer (s’il est locataire) ou le remboursement du prêt de son logement actuel. Et ça en pure perte.

Le bonheur d’emménager dans un appartement à son goût

Les esprits chagrin mettront certainement en avant le coût, la complexité et les risques éventuels de l’achat d’un appartement à rénover. Mais c’est important d’insister sur un élément fondamental pour contrebalancer : la majorité des acquéreurs sont très satisfaits de leurs travaux et sont heureux d’emménager dans un appartement refait à leur goût, dans lequel ils ont pu créer les conditions de vie parfaites pour eux et pour leur famille. Ils ont pu créer ces petits plus qui leur facilitent la vie tous les jours ou qui rendent leur foyer plus chaleureux : une petite salle de bain dans la chambre des parents, un dressing, une cuisine optimisée, un coin bureau aménagé dans le couloir ou l’entrée…

Outre le fait de se créer l’appartement de ses rêves, une bonne rénovation permet d’améliorer la qualité intrinsèque du bien et d’en tirer une plus value à terme.

Familiv vous accompagne dans votre recherche d’un appartement à rénover

Trouver un appartement à rénover peut paraître facile au premier abord mais il est plus compliqué de trouver le bon appartement au prix juste. Familiv, chasseur immobilier sans frais vous accompagne dans ce projet et permet de visiter en priorité, avant tout le monde, les meilleurs appartement à rénover à Paris et en région Parisienne.

De plus, en cas de besoin, nous pourrons mobiliser l’un de nos artisans de confiance afin de vous accompagner lors d’une visite. Il pourra vous guider sur la liste des travaux à réaliser et leur chiffrage.



   Retour au guide

En poursuivant votre navigation, vous acceptez l'utilisation de cookies. En savoir plus OK