Recherche immobilière : comment bien définir ses critères de recherche ?

Bien définir ses critères de recherche favorise le succès rapide de sa recherche immobilière et évite les visites inutiles.

Des critères trop complexes, trop nombreux ou inadaptés au secteur font traîner les recherches en longueur car rares sont les biens qui cochent toutes les cases.

A l'inverse, des critères trop larges et pas assez ciblés vous empèchent de concentrer votre énergie sur les offres pertinentes : vous perdez votre temps en visites inutiles et votre projet n'avance pas.

Dans un cas comme dans l'autre, pour éviter l'enlisement, il faut veiller à placer le curseur des critères au bon endroit ! Voici 7 conseils pour vous y aider. Et en bonus : notre Quizz Critères de recherche pour faire le tri en 2mn ⏱️ et identifier ce qui est vraiment important pour vous !

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"Je ne ferai pas de compromis sur la surface habitable, même s'il y a un jardin ou une terrasse"

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Les 7 critères essentiels d'une recherche immobilière

Définir son budget immobilier

OK, c'est un basique et vous le savez : il faut bien définir son budget immobilier et savoir quelle somme on peut consacrer à son achat. Ceci étant, ce n'est pas inutile de le rappeler car nombreux sont les acheteurs qui corrigent leur budget en cours de recherche et perdent ainsi un temps considérable à essayer de trouver un bien qui n'est pas adapté.

Bien définir son budget est donc la 1ère étape : celle dont dépendra le reste. Pour ce faire, le mieux est de s'adresser à son banquier ou à un courtier afin de connaître précisément sa capacité d'emprunt. Les acheteurs qui prennent la peine de se renseigner et de faire les démarches nécessaires gagnent un temps considérable par la suite.

N'hésitez pas à vous faire remettre une lettre de confort qui pourra ensuite rassurer les vendeurs sur votre plan de financement lorsque vous ferez une offre d'achat pour un appartement ou une maison.

Préciser la zone de recherche

Une fois le budget défini, l'autre point important est la zone de recherche. Définir le ou les quartiers, la ou les communes dans lesquelles on souhaite vivre est essentiel car cela vous permet de voir rapidement si votre projet d'achat est faisable ou non. En effet, il est assez facile de connaître les prix moyens de l'immobilier par quartier. En les rapportant à son budget d'achat, on peut voir rapidement quelle surface il est possible d'acquérir. Si la surface obtenue ne convient pas, il faut peut être songer à s'orienter vers des biens avec travaux afin de viser un prix au m2 plus abordable, ou tout simplement changer de secteur.

Lorsque l'on détermine sa zone de recherche il faut également avoir en tête la présence de certaines commodités les transports publics, les écoles et lieux d'enseignement, les epaces verts... En fonction de sa situation personnelle et professionnelle, certaines de ces commodités auront un poids plus important dans la décision.

Préciser la nature du bien à rechercher

L'un des éléments les plus déterminants de votre recherche est le type de bien recherché. S'agit-il d'une maison ou d'un appartement ? Dans l'ancien ou dans le neuf ? Avec ou sans travaux ? C'est une évidence pour certains acheteurs mais pas pour ceux qui ont des projets plus ouverts avec différentes zones de recherche possibles. C'est d'ailleurs très important de bien s'assurer que le type de bien souhaité existe dans la zone de recherche. Pour vous aider, chez Familiv nous avons développé des études de faisabilité qui permettent justement d'y voir plus clair ! Contactez-nous pour en savoir plus.

La surface et la configuration du bien

Plus vous êtes nombreux dans votre foyer et plus vous aurez besoin d'espace : là encore c'est une évidence mais ce qui l'est moins, c'est de se projeter dans sa situation familiale à venir pour définir l'espace nécessaire. Définir le nombre de chambres dont vous aurez besoin d'ici 2 ou 5 ans est fortement conseillé afin d'éviter de déménager trop fréquemment.

Acheter un bien adapté à sa situation actuelle et pour les 2 années à venir peut faire sens mais si le budget le permet, mieux vaut anticiper. En effet, compte tenu des frais liés à une transaction (frais de notaire, frais d'agence), acheter et revendre trop souvent peut vite s'avérer très coûteux.

Les extérieurs

La présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin est de plus en plus demandée par les acheteurs. La particularité de ce critère c'est qu'il est assez binaire. Soit il y a un jardin, une terrasse ou un balcon, soit il n'y en a pas. Et si ce souhait est non négociable, alors il peut conditionner tout le reste. La seule marge possible est la taille du jardin, de la terrasse ou du balcon. Au delà du plaisir de bénéficier d'un espace extérieur, c'est incontestablement un plus dans l'optique d'une revente. Mais cela a un coût. Il faut donc avoir en tête qu'un extérieur type terrasse peut faire gonfler le prix à l'achat de l'ordre de 5% selon les communes.

Les caractéristiques intrinsèques du bien

Abordons maintenant les caractéristiques plus subjectives, propres à chaque bien. On ne peut pas les spécifier dans un formulaire de recherche sur les sites d'annonces immobilières et pourtant ce sont elles qui sont à l'origine des fameux "coups de coeur" dont on nous rebat les oreilles à longueur d'annonces.

Très personnelles, elles sont de l'ordre du ressenti. Très sensorielles, leur perception peut être différente selon les individus. Pourtant, ce sont bien souvent elles qui feront que vous vous sentirez bien dans votre futur chez vous.

La luminosité et la vue

Commençons tout d'abord par la luminosité : bénéficier d'un bel éclairage naturel dans son logement n'a pas de prix. L'effet est immédiat : la lumière donne du souffle et agrandit l'espace. Elle donne l'impression de mieux respirer et d'être dans un logement plus sain. En ville, un appartement lumineux rime souvent avec étage élevé, bonne orientation, appartement traversant...

La version upgradée de la luminosité est la vue : vue dégagée, vue ciel. Un appartement avec vue amène de belles perspectives et donne l'impression de respirer. De larges fenêtres offrant le spectacle de la ville ou de la nature ont toujours un pouvoir d'attraction assez puissant chez les candidats à l'achat.

Pour bénéficier d'une belle luminosité et d'une vue, un ascenseur est souvent souhaité. Si habiter aux 4ème, 5ème ou 6ème étages sans ascenseur pose moins problèmes aux plus jeunes, se projeter à ces niveaux avec de jeunes enfants ou passé un certain âge est plus problématique. Un ascenseur fait partie de ces petits plus qui améliorent immédiatement l'expérience offerte par un appartement.

Le calme

En milieu urbain et notamment en copropriété, une caractéristique revient très souvent : le calme. Ne pas entendre le brouhaha permanent de la ville et de la circulation, être bien isolé de ses voisins et bénéficier d'un niveau sonore propice au repos sont des caracréristqiues très recherchées par les acheteurs. Là encore, l'effet est saisissant : dès les premières minutes de visite on se rend compte de l'absence de bruit et la dimension protectrice du foyer reprend tout son sens. Difficilement quantifiable, le calme se définir souvent comme un "bien sur cour", mais pour s'assurer du calme d'un appartement mieux vaut mener son enquête et sonder les voisins car une cour peut au contraire être une belle caisse de résonnance.

Le charme

Pour conclure en beauté voici la reine de toutes les caractéristiques subjectives : le charme.

Le charme ou le cachet d'un bien immobilier auront sans doute autant de définitions que d'acheteurs. Le fameux "Charme de l'ancien" ou le "Charme campagnard" et le "cachet haussmannien" sont autant de variantes que l'on peut rencontrer dans les descriptions de biens mis en vente. Toutes sont sensées encapsuler l'aura d'un lieu et la retranscrire. Mais c'est avant tout une question de goûts et d'époque.

Ceci étant, quelques éléments de style contribuent indéniablement à rendre un lieu chaleureux, élégant, accueillant... La présence de bois dans les matériaux de construction, des poutres apparentes et autres éléments de charpente visibles, du parquet massif, du parquet ancien, une cheminée, des moulures et autres éléments d'ornementation, sont souvent cités pour exliquer en quoi un lieu est charmant.

La qualité du bâti

Beaucoup plus prosaïque mais pas forcément visible au premier regard, la qualité du bâti est également l'un des éléments fondamentaux d'une recherche. Pour les acheteurs qui ne souhaitent pas mener à bien un chantier de rénovation trop lourd il est indispensable de verrouiller ce sujet et se faire préciser par les agents en charge de la commercialisation d'un bien quels sont les travaux nécessaires.

Lister les travaux réalisés par les anciens propriétaires, valider leur conformité et identifier ce qui reste à réaliser permet de lister les "défauts" de construction d'un bien. Lors des visites, il faudra pouvoir s'assurer qu'un bien n'est pas humide (odeurs d'humidité, tâches sur les murs), se renseigner sur la ventilation, se renseigner sur l'isolation, le cas échéant sur la toiture, sur le chauffage etc... Consulter les diagnostics énergétiques est une condition nécessaire mais par forcément suffisante.

Listez les questions qui vous semblent importantes et n'hésitez pas à les poser en amont des visites. C'est également valable pour les parties communes d'une copropriété : se renseigner sur leur état permet d'anticiper d'éventuelles charges à venir dans les prochaines années.

Affiner ses critères de recherche pour gagner du temps

Une fois les critères de recherche définis, le plus dur reste à faire : les affiner !

Par simplicité, certains acheteurs ont tendance à empiler les critères, sans les hiérarchiser. C'est notamment le cas en début de recherche. Puis la confrontation avec la réalité du marché incite naturellement à passer ces critères en revue pour parvenir à les hiérarchiser, sans quoi on risque de passer de très nombreux mois à voir défiler les annonces et à s'épuiser en visites inutiles sans que son projet d'achat n'avance d'un iota.

Ne pas rechercher l'impossible

Dès le démarrage de votre recherche active, n'hésitez pas à parler de vos critères avec des professionnels de l'immobilier de la zone de recherche. Ils seront à même de vous dire dans quelle mesure les biens correspondant plus ou moins à vos souhaits sont fréquents. L'erreur à ne pas commettre serait de rechercher un bien qui n'existe pas ou qui serait trop rare.

Chez Familiv, nous avons développé une analyse de faisabilité qui vous révèle le nombre de biens correspondant à vos critères dans le secteur de recherche. Grâce à cela, nos clients savent quels critères doivent être assouplis afin de désserrer la contrainte et augmenter les chances de succès de leur recherche.

L'art de faire des compromis

Pour ne pas perdre de temps à rechercher le fameux mouton à 5 pattes, il faut généralement faire des compromis. L'exercice est souvent difficile car choisir c'est renoncer ;-) Mais il est indispensable d'en passer par là pour voir son projet d'achat d'appartement ou de maison se concrétiser.

Quelles questions se poser ? C'est en fonction de vos critères. Mais par exemple, si vous souhaitez absolument une terrasse, il faut vous demander ce que vous êtes prêt à sacrifier pour l'obtenir : êtes-vous prêt à vous excentrer voir à changer de quartier ? Êtes-vous prêt à sacrifier quelques mètres carrés ?

Si vous souhaitez absolument être au dernier étage pour bénéficier d'une belle luminosité voir d'une jolie vue, sans vis-à-vis, êtes vous prêt à sacrifier là encore un peu de surface ? voir à vous passer d'un ascenseur ?

Nous avons développé un quiz pour vous aider à faire le tri dans vos critères.. En 2 minutes ⏱️ vous pourrez établir une hiérarchie et distinguer les critères non négociables de ceux qui sont non indispensables.



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