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Faut-il vendre avant d'acheter ou l'inverse ?

Spécial propriétaires 👉 Changer de résidence principale en 2021

Le dilemne des secondo-accédants

Voici un dilemne auquel sont confrontés tous les propriétaires qui souhaitent vendre pour acheter une nouvelle résidence principale. En soi, la question est on ne peut plus simple et peut se résumer ainsi : par quel bout prendre le sujet ? Autrement dit, doit-on vendre d'abord et acheter ensuite ou l'inverse ?

Nous savons par expérience que cette question n'a ni bonne ni mauvaise réponse et que le choix consiste à opter pour la solution la mieux adaptée à sa situation familiale et financière. L'objectif de ce guide est donc de vous aider à faire votre choix. Vous y trouverez des pistes de réflexion sur chaque solution et sur l’état du marché pour que vous puissiez changer sereinement de résidence principale en 2021.

Retrouvez dans ce guide...

👏
Les avantage et inconvénients de chaque solution

🙌
Les bonnes questions à se poser et des astuces pour vendre et acheter en même temps

🤘
Des fiches sur le marché immobilier dans 47 communes d'Île-de-France

Vendre avant d’acheter : avantages et inconvénients

On appelle "secundo-accédants" les propriétaires qui souhaitent changer de résidence principale. La plupart de ceux qui font le choix de vendre avant d’acheter, optent pour cette solution car elle permet de récupérer toute la valeur de leur logement actuel et de se constituer un apport maximum en vue du prochain achat.

Le financement 💶 au centre des préoccupations...

La question financière est au centre de leurs préoccupations : vendre avant d’acheter leur permet de savoir précisément de quel budget ils disposent en vue de la future acquisition et de préparer plus sereinement leur plan de financement.

Autre avantage, si le bien vendu fait l’objet d’un prêt en cours de remboursement, sa vente permet de solder le crédit immobilier. La situation financière est ainsi assainie avant l’achat suivant. C’est un atout avant de solliciter son banquier ou son courtier, d’autant plus que les conditions d’accès au crédit se sont resserrées depuis le début de l’année 2020.

Prendre son temps 🐌 pour vendre les biens les jugés difficiles

Enfin, c’est un élément de réassurance important pour ceux qui anticipent des difficultés à la revente de leur bien. En commençant par vendre son logement actuel on peut prendre le temps d’en obtenir un prix juste et de trouver l’acheteur idéal offrant les garanties nécessaires à la conclusion de la transaction.

Ainsi, dans les zones où la tension du marché est faible (l’offre de biens est supérieure ou égale à la demande) ou lorsqu’on possède un bien jugé difficile à vendre, il est préférable d’anticiper la vente afin de se donner un maximum de chances de succès.

Il est recommandé de ne commencer la recherche de sa future résidence principale qu’une fois l’acheteur trouvé et le compromis de vente signé. A ce stade, les vendeurs-acheteurs connaissent le montant précis de leur apport et peuvent se lancer dans une recherche plus efficace, sous réserve qu’ils aient bien validé leur budget immobilier auprès d’un professionnel (banquier ou courtier).

Levée des conditions suspensives de la vente : 🙏 un moment clé

Attention toutefois à ne pas signer de compromis trop tôt pour la future résidence principale. La prudence recommande d’attendre la levée de toutes les conditions suspensives liées à la vente du logement actuel (notamment l’obtention de son prêt par l’acheteur…) avant de s’engager dans une acquisition.

Compte tenu des délais de traitement, la levée des conditions suspensives intervient assez tard dans le processus de vente immobilière, ce qui rend très difficile de réaliser des opérations de vente et d’achat concomitantes.

A la poursuite des transactions (quasi) simultanées 🗓️

Avec des transactions simultanées, il est en théorie possible de quitter son logement actuel pour emménager directement dans la nouvelle résidence principale. Les propriétaires qui vendent d’abord essayent de faire en sorte que les 2 transactions soient très rapprochées dans le temps mais cela implique de négocier :

Ces négociations sont très incertaines car rien n’oblige les autres parties prenantes à les accepter. Elles seront abordées plus loin dans ce document.

Louer temporairement ⏳ entre la vente et l'achat

A défaut de négociations (c’est ce qui se passe dans la grande majorité des cas, lorsque l’on vend d’abord), il est nécessaire de trouver un logement temporaire entre la sortie de l’ancien logement et l’entrée dans la nouvelle résidence principale.

La plupart des propriétaires qui font le choix de vendre avant d’acheter passent par une période de location. C’est là le principal inconvénient de cette méthode. Outre le coût de la location, il faudra ajouter celui d’un déménagement supplémentaire, d’un garde-meubles et l’inconfort logistique d’être en transition dans un logement pour quelques semaines ou mois.

Eviter l’enlisement...

Par ailleurs, pour que cette situation ne s’éternise pas, il faudra mettre les bouchées doubles sur la recherche de la future résidence principale et certains propriétaires, pris par le temps, sont frustrés de ne pas pouvoir trouver la perle rare.

Quel est l'état du marché immobilier dans la commune où vous souhaitez réaliser vos transactions ?

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Acheter avant de vendre : avantages et inconvénients

Les propriétaires qui commencent par chercher leur prochaine résidence principale avant de vendre leur domicile actuel ont un élément central en tête : trouver le lieu de vie idéal, adapté à leur budget et aux besoins de toute la famille !

L’enjeu n°1 : trouver 💎 la perle rare !

Que la recherche ait été anticipée ou qu’il s’agisse d’un coup de coeur après quelques visites « pour voir », de nombreuses familles procèdent dans cet ordre. C’est notamment le cas dans les zones tendues, où le marché immobilier est dynamique (la demande est supérieure à l’offre) : à Paris, en région Parisienne et dans la plupart des grandes métropoles régionales.

Être à l’affut des 🏅 meilleurs biens

Sur ces marchés, les meilleurs biens partent vite et il est nécessaire de se positionner rapidement  : acheter avant de vendre permet de ne pas rater les meilleures opportunités. Cette solution est également plus confortable pour ceux qui ne souhaitent pas louer un appartement pendant la période transitoire comme c’est le cas lorsque l’on vend avant d’acheter.

...et se simplifier ☺️ la vie

Du point de vue logistique, acheter avant de vendre est la solution la plus simple : un seul déménagement, un seul emménagement et une transition en douceur pour toute la famille. Le revers de la médaille est qu’une fois le compromis signé en vue de l’acquisition, il faut mettre en vente rapidement son domicile actuel.

Les propriétaires qui possèdent un bien de qualité, situé dans un quartier recherché, ont peu d’inquiétudes sur la vente. Mais même des biens de qualité peuvent attendre quelques semaines avant trouver leur futur acquéreur.

Acheter sans disposer au préalable du fruit 💶 de la vente

Financièrement, les impacts ne sont pas neutres. Tout d’abord, l’apport en vue de l’achat de la nouvelle résidence principale est minoré étant donné qu’on ne dispose pas encore du fruit de la vente de son logement actuel. Pour pallier cela, des solutions existent, telles que le crédit relais, qui est une avance sur le fruit de la vente du logement actuel.

Comment fonctionne 🤷‍♀️ le prêt relais ?

Selon les établissements bancaires, le montant du crédit relais varie entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement. En cas de crédit immobilier en cours sur ce logement, le montant restant dû est retranché.

Par exemple : pour un bien estimé à 650.000€, avec un crédit restant dû de 240.000€, le montant du crédit relais sera de 215.000€ (soit 650.000€ x 70% - 240.000€).

La durée du prêt relais est de 12 mois (et jusqu’à 24 mois maximum). La vente du logement solde le prêt relais.La décote appliquée par les banques est une marge de sécurité permettant aux propriétaires d’éviter les difficultés dans le cas où le montant final de la vente serait en deçà de l’estimation.

Avoir une estimation fiable de la valeur de son bien est indispensable. Pour cela, le mieux est de faire appel à un professionnel connaissant le secteur.

Être propriétaire de 2 logements durant quelques semaines 🤦‍♀️ et en assumer les frais

Par ailleurs, compte tenu des délais, acheter avant d’avoir vendu implique souvent d’être propriétaire des 2 logements pendant quelques semaines à quelques mois, et de devoir en assumer les frais. Le second inconvénient est que l’on peut se retrouver à devoir honorer 2 crédits immobiliers simultanément pendant quelques mois. Il est donc important de bien prévoir son budget afin de ne pas avoir de mauvaises surprises dans le cas où la vente soit plus longue que prévue.

Procéder dans cet ordre incite les propriétaires à vendre au plus vite afin d’alléger leurs charges financières. Ceci étant, même lorsqu’on vend un bien atypique ou situé dans une zone de faible tension, il est nécessaire de garder la tête froide et d’éviter de brader son bien.

De plus, il est important de bien vérifier le plan de financement proposé par l’acheteur et de ne pas accepter la première offre venue : les plans de financement bâtis sur un apport faible sont plus risqués du fait de l’incertitude sur l’obtention du crédit immobilier.

Réduire les délais : quelles solutions pour un achat et une vente concomitants ?

Quel que soit l’ordre dans lequel on réalise ce type de projet immobilier, la question du délai entre les deux transactions pose problème. La solution consiste à réduire le délai entre l’achat et la vente… et viser, dans l’idéal, des opérations concomitantes. Voici différents moyens d’y parvenir !

La vente longue

Lors de la signature d’un compromis de vente, la vente longue consiste à acter d’une date de signature de l’acte définitif dans un délai de 6 mois contrairement au délai habituel de 3 mois. L’intérêt est d’avoir un peu plus de temps pour rechercher la future résidence principale : 3 mois de plus que le délai standard.

Mais la vente longue présente aussi des inconvénients majeurs qui expliquent pourquoi ce type de vente reste confidentiel pour le moment : rares sont les acheteurs qui acceptent de patienter 6 mois avant de pouvoir prendre possession de leur bien. En général, les acheteurs sont pressés de voir la transaction se conclure.

Par ailleurs, une vente longue donne davantage de marge de négociation à l’acheteur sur le prix de vente du bien. Dans les communes où le marché immobilier est en recul, une vente longue est un repoussoir pour les acheteurs. Et dans les zones où le marché immobilier est dynamique, si la vente longue ne dissuade pas les acheteurs, elle n’offre aucune garantie au vendeur de trouver sa future résidence principale dans les 6 mois.

Négocier un délai supplémentaire avec son acheteur

Sans aller jusqu’à la vente longue, il est tout à fait possible de négocier avec son acheteur le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique. On peut aussi négocier la possibilité de rester dans le domicile pendant laps de temps limité après la vente. Ces négociations sont délicates pour les 2 parties et les plus grandes précautions sont nécessaires.

Ces arrangements sont stipulés de manière précise dans le compromis de vente : ils sont circonscrits dans le temps, donnent lieu à des compensations financières en faveur des acheteurs, une partie du fruit de la vente sera séquestrée. En outre, dans le cas où l’ancien propriétaire tarderait à quitter les lieux, des pénalités sont prévues au contrat, sous forme d’indemnités journalières dissuasives.

Négocier avec son vendeur

Autre solution possible : négocier avec le vendeur du bien que l’on convoite, par exemple en demandant à allonger le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif afin d’avoir davantage de temps pour vendre son propre bien.

Autant le dire d’emblée : en zone tendue, là où il y a plus de demandes que d’offres, ce genre de négociations n’a que peu de chances d’aboutir. Il faut pour cela que l’allongement demandé soit faible (1 à 2 semaines) ou que les compensations soient fortes : par exemple une offre au prix, ou mieux, une offre sans condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier.

Dans les zones où le marché est moins porteur, ces négociations sont plus faciles et peuvent même aller plus loin : par exemple en conditionnant l’achat du bien convoité à la vente du domicile actuel. Sous réserve de l’accord des deux parties, il est possible qu’une condition suspensive portant sur la vente du logement actuel de l’acheteur soit introduite dans le compromis.

Celle-ci protège l’acheteur : dans le cas où son logement actuel ne serait pas vendu, alors la condition suspensive n’est pas levée, le compromis devient caduque et le vendeur ne peut pas réclamer d’indemnisation. Les vendeurs qui acceptent ce type de conditions restent rares et exigent en général que le logement soit déjà en vente ou, mieux, qu’il soit déjà sous compromis.

L’heure du choix : comment décider dans quel ordre mener à bien son projet immobilier ?

Se lancer dans l’achat de sa prochaine résidence principale alors que l’on est déjà propriétaire de son logement a un côté rassurant : on est déjà passé par là et on sait à quoi s’attendre. L’agent immobilier, le notaire, les délais, l’obtention du prêt etc… tout ça on connaît !

La grande nouveauté c’est que le plan de financement se complexifie puisqu’il dépend en partie d’un bien que l’on a pas encore vendu.

Bien définir son projet et son plan de financement

Beaucoup de secundo-accédants remboursent un emprunt sur le logement destiné à être vendu et prévoient de financer leur acquisition à l’aide d’un nouveau crédit. Que l’on souhaite vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre, il est nécessaire de bien définir son budget immobilier et son plan de financement afin d’avoir les marges de manœuvres nécessaires même en cas de mauvaise surprise.

Voici la liste des questions à se poser :

→ Quelle est la valeur de mon bien sur le marché ? Pour y répondre, une estimation faite par un professionnel de l’immobilier est indispensable.

→ Ma prochaine résidence principale coûtera-t-elle plus cher que mon logement actuel ?

→ Quel montant d’apport vais-je pouvoir mobiliser ?

→ Faut-il vendre le logement actuel pour mobiliser un apport suffisant ?

→ Faudra-t-il recourir à un prêt immobilier pour financer ma prochaine acquisition ?

→ Quelle est ma capacité d’emprunt ? et est-il possible de recourir à un crédit relais ?

→ S’il est nécessaire de vendre avant d’acheter, quels seront les coûts associés à la période de transition dans une location temporaire ?

→ Si je souhaite acheter avant de vendre, quels sont les besoins de trésorerie associés au fait de détenir deux logements simultanément ?

→ Dans ce cas, combien de temps pourrai-je tenir ?

→ Que se passe-t-il en cas de travaux dans la future résidence principale ?

Pour ceux qui envisagent de vendre avant d’acheter, il s’agit de prévoir les coûts du logement transitoire et la trésorerie nécessaire pendant ce laps de temps plus ou moins long : frais de déménagement, frais de mise en garde-meubles, dépôt de garantie pour la location et loyer mensuel.

Il faudra également essayer de trouver rapidement la prochaine résidence principale : chaque mois de plus passé dans le logement transitoire grignote une partie de l’apport !

Pour ceux qui envisagent d’acheter avant de vendre, le but du jeu est d’estimer au mieux le montant de l’apport mobilisable, en incluant le prêt relais. Seul un courtier ou un banquier pourra proposer une analyse fiable de la situation. Il est indispensable de recourir à l’un de ces experts pour estimer sa capacité d’emprunt et son plan de financement.

Le second point à prendre en compte est la trésorerie : il faut prévoir d’honorer 2 prêts simultanément pendant 1 ou plusieurs mois. Si l’exercice n’est pas concluant, il est préférable de changer ses plans afin de ne pas risquer de difficultés.

Bien connaître le marché

La question des délais entre les 2 opérations est centrale :

Bien connaître l’état du marché dans le secteur de vente et de recherche permet de mieux anticiper ce délai. Pour cela, rien de mieux que de s’informer et de juger par soi-même en faisant quelques recherches ! Les professionnels de l’immobilier pourront également donner des informations précieuses pour se faire un avis.

Lorsque le marché immobilier est dynamique (prix stables ou orientés à la hausse) et que le secteur est recherché, les bien restent peu de temps sur le marché, notamment les meilleurs biens qui peuvent partir très rapidement. Les biens atypiques ou ayant quelques défauts acceptables pourront également trouver preneur dans des délais rapides à raisonnables.

Dans ce cas, le problème n’est pas tant de vendre mais d’acheter ! Dans les zones de tension forte comme à Paris et dans les villes de la petite couronne, il n’est pas rare, pour les familles souhaitant rester dans leur quartier, d’attendre plusieurs mois, parfois 1 an et plus, avant de trouver la perle rare.

A l’inverse, dans les zones où le marché immobilier est moins dynamique voir en recul, l’enjeu est de vendre dans de bonnes conditions et de prendre le temps de trouver les bons acheteurs. L’offre étant supérieure à la demande, trouver sa future résidence principale ne devrait pas être un problème, alors que vendre son logement actuel mérite d’être anticipé.

Et si on s’écoutait ?

Au-delà des contraintes budgétaires et de l’état du marché, il est primordial de s’écouter ! Acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter est avant tout un choix personnel en fonction de ses propres besoins de réassurance :

Un projet immobilier de ce type doit avant tout rester un événement heureux : s’écouter et savoir sur quel plan on veut être rassuré permet de ne pas ajouter de stress inutile.

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Inès B.

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