Résidence principale : faut-il vendre avant d’acheter ou l’inverse ?

Les propriétaires qui souhaitent changer de résidence principale se posent tous la question : faut-il vendre avant d’acheter, ou acheter avant de vendre ? Ce choix est un casse-tête car il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse : chacune a ses avantages et ses inconvénients.

L’important est de choisir la solution la mieux adaptée à sa situation personnelle. Et la crise sanitaire actuelle, combinée aux conditions d’accès plus strictes au crédit immobilier depuis début 2020, renforce encore davantage la nécessité bien y réfléchir avant de se décider. Voici comment faire.

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Vendre avant d’acheter : avantages et inconvénients

La plupart des secondo-accédants (propriétaires souhaitant changer de résidence principale) qui font le choix de vendre avant d’acheter, optent pour cette solution car elle permet de récupérer toute la valeur de leur logement actuel et de se constituer un apport maximum en vue du prochain achat.

La question financière est ici au centre des préoccupations : vendre avant d’acheter permet de savoir précisément de quel budget on dispose en vue de sa future acquisition et de préparer plus sereinement son plan de financement.

Préparer sereinement son plan de financement

Autre avantage, si le bien vendu fait l’objet d’un prêt en cours de remboursement, sa vente permet de solder le crédit immobilier et donc d’assainir une situation financière avant le prochain achat. Pas mal avant de solliciter son banquier ou son courtier, d’autant plus que les conditions d’accès au crédit se sont resserrées depuis le début de l’année 2020.

Enfin, c’est un élément de réassurance important pour ceux qui veulent prendre le temps de bien vendre. En commençant par vendre son logement actuel on a davantage de chances d’en obtenir un prix juste et de trouver l’acheteur idéal, offrant les garanties nécessaires à la conclusion de la transaction. Dans les zones où la tension du marché est faible (l’offre de biens est supérieure ou égale à la demande) ou lorsque l’on possède un bien jugé difficile à vendre, il est préférable d’anticiper la vente afin de se donner un maximum de chances de succès.

Une fois l’acheteur trouvé et le compromis de vente signé, on peut commencer à rechercher sa future résidence principale. La recherche sera d’autant plus efficace qu’il n’y a plus de doutes sur le montant de l’apport et sur le budget immobilier (sous réserve de validation auprès d’un banquier ou d’un courtier).

Attention toutefois à ne pas signer un compromis trop tôt pour sa future résidence principale. Il est plus prudent d’attendre que toutes les conditions suspensives de la vente du logement actuel aient été levées (notamment l’obtention du financement de l’acheteur) avant de s’engager dans une acquisition…

Compte tenu des délais de traitement, la levée des conditions suspensives intervient tardivement dans le processus de vente immobilière, ce qui empêche bien souvent de réaliser des opérations de vente et d’achat concomitantes.

Réaliser des transactions concomitantes permet de quitter son logement actuel et d’emménager dans la foulée dans sa nouvelle résidence principale. Les propriétaires qui vendent d’abord essayent de faire en sorte que les 2 transactions soient très rapprochées dans le temps mais cela implique de négocier :

Nous aborderons ces négociations plus bas dans cet article. Il faut préciser qu’elles sont très incertaines car rien n’oblige les autres parties prenantes à accepter.

A défaut de négociations, lorsque l’on vend d’abord, il est nécessaire de trouver un logement temporaire entre la sortie de l’ancien logement et l’entrée dans la nouvelle résidence principale.

Ainsi, la plupart des propriétaires qui font le choix de vendre avant d’acheter passent par une période de location. C’est le principal inconvénient de cette méthode. Outre le coût de la location, il faudra également ajouter le coût d’un déménagement supplémentaire, le coût d’un garde-meubles et l’inconfort logistique d’être en transition dans un logement pour quelques semaines ou mois.

Par ailleurs, pour que cette situation ne s’éternise pas, il faudra mettre les bouchées doubles sur la recherche de la future résidence principale. Et certains propriétaires, pris par le temps, sont frustrés de ne pas pouvoir trouver la perle rare…

Acheter avant de vendre : avantages et inconvénients

Voyons maintenant la méthode inverse qui consiste à acheter sa future résidence principale avant de vendre son logement actuel.

Les propriétaires qui réalisent leur projet immobilier dans cet ordre souhaitent avant tout trouver le lieu de vie idéal, adapté à leur budget et aux besoins de toute la famille ! Que la recherche ait été anticipée ou qu’il s’agisse d’un coup de cœur après quelques visites « pour voir », de nombreuses familles achètent leur prochaine résidence principale avant d’avoir vendu leur logement actuel.

C’est notamment le cas dans les zones où le marché immobilier est tendu (la demande est supérieure à l’offre) : à Paris, en région Parisienne et dans la plupart des grandes métropoles régionales. Sur ces marchés, il est nécessaire de se positionner rapidement sur les meilleurs biens : acheter avant de vendre permet de ne pas rater les meilleures opportunités.

Cette solution est également plus confortable pour ceux qui ne souhaitent pas louer un appartement pendant la période transitoire comme c’est le cas lorsque l’on vend avant d’acheter.

Acheter avant de vendre est la solution la plus simple et confortable d’un point de vue logistique : 1 seul déménagement / emménagement et une transition tout en douceur pour toute la famille.

Le revers de la médaille est qu’une fois le compromis signé en vue de l’acquisition de sa future résidence principale, il est nécessaire de mettre en vente rapidement son domicile actuel.

Les propriétaires qui possèdent un bien de qualité situé dans une ville ou un quartier recherché, n’ont en général aucun mal à le vendre. Attention car même les meilleurs biens peuvent attendre quelques semaines avant trouver leur futur acquéreur. Aussi, compte tenu des délais, acheter avant d’avoir vendu implique d’être propriétaire des 2 logements pendant un délais pouvant aller de quelques semaines à quelques mois.

Financièrement, les impacts ne sont pas neutres. Tout d’abord, l’apport en vue de l’achat de la nouvelle résidence principale est minoré étant donné qu’on ne dispose pas encore du fruit de la vente de son logement actuel. Pour pallier cela, des solutions existent, telles que le crédit relais, qui est une avance sur le fruit de la vente.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Le montant du crédit relais est, selon les établissements bancaires, équivalent à 50% à 70% du montant de l’estimation de vente du logement actuel. En cas de crédit immobilier en cours de remboursement sur ce logement, le montant restant dû est retranché. Prenons un exemple :

Pour un appartement estimé à 650.000€ sur lequel un crédit immobilier est en cours, avec un montant restant dû de 240.000€, le montant du crédit relais sera de 215.000€ (c’est à dire 650.000€ x 70% – 240.000€).

La durée du prêt relais est de 12 mois et peut aller au maximum jusqu’à 24 mois. La vente du logement solde immédiatement le crédit relais.

La décote appliquée par les établissements bancaires (50% à 70% du montant de l’estimation immobilière) est une sécurité permettant aux propriétaires (comme aux banques) de ne pas être en difficulté dans le cas où le montant final de la vente serait très en deçà de l’estimation (dans la mesure de la décote). Tout repose néanmoins sur l’estimation de la valeur de son bien : elle doit être juste et refléter le marché. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un professionnel connaissant bien le secteur.

Le second inconvénient lié au fait d’acheter sa future résidence principale avant d’avoir vendu son logement actuel est que l’on peut se retrouver à devoir honorer 2 crédits immobiliers simultanément pendant quelques mois. Il est donc important de bien prévoir son budget afin de ne pas avoir de mauvaises surprises dans le cas où la vente soit plus longue que prévue.

Procéder dans cet ordre incite les propriétaires à vendre au plus vite afin d’alléger leurs charges financières. Ceci étant, même lorsqu’on vend un bien atypique ou situé dans une zone de faible tension, il est nécessaire de garder la tête froide et d’éviter de le brader. Il est également nécessaire de bien vérifier le plan de financement de l’acheteur : les plans bâtis sur un apport faible sont plus risqués du fait de l’incertitude sur l’obtention du crédit immobilier. Mieux vaut choisir un candidat avec un apport plus large.

Quelles solutions pour un achat et une vente concomitantes

Quel que soit l’ordre dans lequel on réalise ce type de projet immobilier, la question du délai entre les deux transactions pose problème. La solution consiste à réduire le délais entre l’achat et la vente… et viser idéalement des opérations concomitantes. Voici différents moyens d’y parvenir.

La vente longue

Lors de la signature d’un compromis de vente, la vente longue consiste à acter d’une date de signature de l’acte définitif dans un délais de 6 mois contrairement au délais habituel de 3 mois. L’avantage pour le propriétaire est qu’il dispose d’un peu plus de temps pour rechercher sa future résidence principale.

Mais la vente longue présente aussi des inconvénients majeurs qui expliquent pourquoi elle reste confidentielle pour le moment : rares sont les acheteurs qui acceptent de patienter 6 mois avant de pouvoir prendre possession de leur bien. En général, ils sont pressés de voir la transaction se conclure.

Et dans tous les cas, une vente longue donne davantage de marges de négociation à l’acheteur sur le prix de vente du bien…

Dans les communes où le marché immobilier est en recul, une vente longue agit comme un repoussoir. Et dans les zones où le marché immobilier est dynamique, si la vente longue ne dissuade pas les acheteurs, elle n’offre aucune garantie au vendeur de trouver sa future résidence principale dans les 6 mois…

La négociation avec l’acheteur

Sans aller jusqu’à la vente longue, il est tout à fait possible de négocier avec son acheteur le délais entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Il est également possible de négocier avec l’acheteur la possibilité de rester dans le domicile pendant laps de temps limité après la vente.

Ce genre de négociations peut être crispant pour les 2 parties et les plus grandes précautions sont nécessaires. Ces arrangements sont stipulés de manière précise dans le compromis de vente : ils sont circonscrits dans le temps, donnent lieu à des compensations financières en faveur des acheteurs, une partie du fruit de la vente sera séquestrée. En outre, dans le cas où l’ancien propriétaire tarderait à quitter les lieux, des pénalités sont prévues au contrat, sous forme d’indemnités journalières suffisamment dissuasives.

La négociation avec le vendeur

Autre solution possible : négocier avec le vendeur du bien que l’on convoite… cela peut consister à demander un allongement du délai entre le compromis de vente et l’acte définitif de sorte à avoir un peu plus de temps pour vendre son propre logement.

Autant le dire d’emblée : en zone tendue, là où il y a plus de demandes que d’offres, ce genre de négociations n’a que peu de chances d’aboutir à moins que l’allongement demandé soit faible (1 à 2 semaines) ou que les compensations soient fortes : par exemple une offre au prix, ou une offre sans condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier.

Dans les zones où le marché est moins porteur, ces négociations sont plus faciles et peuvent même aller plus loin : par exemple en conditionnant l’achat du bien convoité à la vente du domicile actuel.

Sous réserve de l’accord des deux parties, il est possible qu’une condition suspensive portant sur la vente du logement actuel de l’acheteur soit introduite dans le compromis. Cette condition suspensive protège l’acheteur : dans le cas où son logement actuel ne serait pas vendu, alors la condition suspensive n’est pas levée, le compromis devient caduque et le vendeur ne peut pas réclamer d’indemnisation.

Les vendeurs qui acceptent ce type de conditions restent rares et ils exigent en général que le logement actuel de l’acheteur soit déjà en vente ou, mieux, qu’il soit déjà sous compromis.

Comment décider dans quel ordre mener à bien son projet d’achat revente ?

Se lancer dans l’achat de sa prochaine résidence principale alors que l’on est déjà propriétaire de son logement a un côté rassurant : on est déjà passé par là et on sait à quoi s’attendre : l’agent immobilier, le notaire, les délais, l’obtention du prêt etc… tout ça on connaît !

La grande nouveauté c’est que le plan de financement se complexifie…

Bien définir son projet immobilier et son plan de financement

De nombreux secondo-accédants ont un prêt immobilier en cours de remboursement sur le logement destiné à être vendu et souhaitent également financer leur acquisition à crédit.

Que l’on souhaite vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre, il est nécessaire de bien définir son budget immobilier et son plan de financement afin d’avoir les marges de manœuvres nécessaires même en cas de mauvaise surprise. Voici la liste des questions à se poser :

Pour ceux qui envisagent de vendre avant d’acheter, il s’agit de prévoir les coûts du logement transitoire et la trésorerie qu’il faudra sortir pendant ce laps de temps plus ou moins long : frais de déménagement, frais de mise en garde-meubles, dépôt de garantie pour la location et loyer mensuel… Il faudra également essayer de trouver rapidement la future résidence principale car chaque mois supplémentaire passé dans le logement transitoire grignote une partie de l’apport !

Pour ceux qui envisagent d’acheter avant de vendre, le but du jeu est d’estimer au mieux le montant de l’apport mobilisable, en incluant le prêt relais. Seul un courtier ou un banquier pourra proposer une analyse fiable de la situation : il est indispensable de recourir à l’un de ces experts pour estimer sa capacité d’emprunt et son plan de financement. Le second point à prendre en compte est la trésorerie : il faut prévoir d’honorer 2 prêts simultanément pendant 1 ou plusieurs mois.

Il faut souligner ici que les conditions d’accès au crédit immobilier sont plus strictes depuis le début de l’année 2020, à la suite des recommandations faites par la Banque de France. Ainsi, une partie des candidats à l’acquisition ne sont plus finançables et les règles d’endettement maximum sont observées à la lettre par les établissements bancaires.

Si l’exercice n’est pas concluant, il est préférable de changer ses plans afin de ne pas risquer de difficultés.

Bien connaître le marché immobilier

On le voit bien, la question des délais entre les 2 opérations est centrale :

Bien connaître l’état du marché dans le secteur de vente et de recherche permet de mieux anticiper ce délais. Pour cela, rien de mieux que de s’informer et de juger par soi-même en faisant quelques recherches ! Les professionnels de l’immobilier pourront également donner des informations précieuses pour se faire un avis.

Lorsque le marché de l’immobilier est dynamique (les prix sont stables ou orientés à la hausse) et que le secteur est recherché, les bien restent peu de temps sur le marché, notamment les meilleurs biens qui peuvent partir très rapidement. Les biens atypiques ou ayant quelques défauts acceptables pourront également trouver preneur dans des délais rapides à raisonnables.

Dans ce cas, le problème n’est pas tant de vendre mais d’acheter ! Dans les zones de tension forte comme à Paris et dans les villes de la petite couronne, il n’est pas rare, pour les familles souhaitant rester dans leur quartier, d’attendre plusieurs mois, parfois 1 an et plus, avant de trouver la perle rare.

A l’inverse, dans les zones où le marché immobilier est moins dynamique voir en recul, l’enjeu est de vendre dans de bonnes conditions et de prendre le temps de trouver les bons acheteurs. L’offre étant supérieure à la demande, trouver sa future résidence principale ne devrait pas être un problème, alors que vendre son logement actuel mérite d’être anticipé.

Il faut noter que l’on ne connaît pas encore précisément l’impact de la crise sanitaire actuelle sur le marché immobilier et sur le comportement des consommateurs. Si les taux d’intérêt restent historiquement bas, les conditions d’accès au crédit se sont restreintes et une partie des candidats à l’achat ne trouve plus de financement. Le consensus pour 2020 et 2021 est celui d’une diminution du volume de transactions sur le marché immobilier Français. Ceci étant, la baisse ne sera pas homogène et les territoires très attractifs le resteront : la hausse des prix devrait progressivement ralentir sans toutefois s’inverser dans des villes comme Paris, sa proche banlieue et certaines métropoles régionales. Sur ces territoire, la demande devrait rester durablement supérieure à l’offre.

Le facteur psychologique

Au-delà des contraintes budgétaires et de l’état du marché, il est primordial de s’écouter ! Acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter est avant tout un choix personnel en fonction de ses propres besoins de réassurance :

Un projet immobilier de ce type doit avant tout rester un événement heureux : s’écouter et savoir sur quel plan on veut être rassuré permet de ne pas ajouter de stress inutile.

Vous avez récemment changé de résidence principale ? Quel choix avez-vous fait ? Racontez-vous comment s’est passé votre projet !



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