Comment faire l’estimation d’un bien immobilier?

Vous vous préparez à faire une offre d’achat pour l’appartement de vos rêves ? ou au contraire vous vous apprêtez à vendre votre maison actuelle ? Dans les deux cas il est essentiel de savoir quels sont les principaux éléments de valorisation qui jouent dans l’estimation du prix d’un appartement ou maison.

Il faut savoir que même si vous êtes accompagnés par un professionnel, il est toujours recommandé de bien se documenter et de comprendre les bases d’une estimation immobilière. Ceci sera important plus plusieurs raisons, notamment :

Si vous vendez un bien, il est judicieux de savoir comment votre bien se classe par rapport au marché à fin de définir son juste prix. L’évaluation de chaque élément de valorisation vous permettra également d’identifier ses points forts, que vous pourrez ensuite mettre en évidence dans toute communication destinée aux acheteurs potentiels.

En tant qu’acquéreur, vous pouvez intégrer les éléments de valorisation d’un bien dans vos priorités de recherche d’appartement. Cela vous permettra de tirer le meilleur parti de vos visites et d’identifier rapidement si le bien correspond à vos besoins.

Dans les deux cas, acquéreur ou vendeur, cela vous permettra de préparer vos arguments et de trouver les leviers de négociation avant de faire ou d’accepter une offre d’achat.

Propriétaire à la recherche de votre future résidence principale ?

Trouvez la perle rare plus vite et sans frais avec Familiv


Décrire mon projet

7 éléments clés pour l’estimation du prix d’un appartement ou maison

Bien qu’il n’y a pas une méthode unique pour faire l’estimation du prix d’un bien immobilier, les 7 éléments que nous décrivons à continuation vont influencer nécessairement le prix de vente de tous les biens sur le marché.

1. L’emplacement

Pas de surprise, l’emplacement est l’élément principal qui fixe en grande partie le prix d’un bien immobilier. L’offre et la demande influencent les différences de prix de biens équivalents dans des communes différentes ou même d’une rue à l’autre. 

A Paris par exemple, le prix au mètre carré varie fortement entre les différents arrondissements. Les quartiers situés dans le 4ème, 6ème et 7ème arrondissements, notamment le long de la Seine, sont ceux qui atteignent les plus hautes valorisations. Les cinq arrondissement les plus abordables sont au contraire localisés en périphérie est de Paris.

Les questions à se poser lorsque vous évaluez l’emplacement d’un bien :

2. L’environnement


Les infrastructures à proximitéd’un bien peuvent influer sur son prix : Le transports en communs, l’accessibilité, la présence de commerces et de parcs et jardins sont des facteurs valorisants. Pour les jeunes ménages, l’école joue souvent un rôle déterminant dans le choix du logement, et sa réputation peut être un facteur de valorisation.


Très lié à l’emplacement, il s’agit ici de déterminer s’il y a de caractéristiques associées à l’environnement du bien qui le rendent plus attractif ou au contraire qui peuvent le pénaliser.

Les principales questions à se poser :

3. L’état de l’immeuble

L’aspect extérieur du bâtiment, tout comme son standing, constituent des éléments de valorisation. Un immeuble en pierre de taille est, en principe, plus coté qu’un immeuble ouvrier en briques. Il faut également compter avec la qualité des parties communes et la présence d’équipement collectifs.

Les principales questions à se poser :

4. La surface et la distribution

Outre les mètres carrés, la distribution joue un rôle clé dans le prix d’un appartement. A manière d’exemple un appartement de 100m2 se vendra plus cher s’il dispose de 4 pièces et de 2 salles d’eau que s’il ne comporte que 3 pièces et 1 salle d’eau. De même les espaces optimisés, une grande hauteur sous plafond ou l’orientation des pièces principales contribuent à la valorisation d’un bien.

Les principales questions à se poser :

5. L’étage et la présence d’un ascenseur

Un appartement situé en rez-de-chaussée côté rue, ou à un étage élevé sans ascenseur, subit généralement une décote important par rapport à un appartement identique situé au 1er étage. En revanche, un appartement en étage élevé avec ascenseur et doté d’une belle vue est extrêmement valorisé.

Les principales questions à se poser :

6. Le confort et les finitions

L’utilisation de matériaux de qualité supérieure, les finitions et le niveau des prestations constituent des facteurs de valorisation d’un appartement ou une maison. Un logement récent ou refait à neuf aura une valorisation beaucoup plus importante.

Les principales questions à se poser :

7. Les annexes

Un parking ou les espaces extérieurs utiles : balcons, terrasses et jardins – peuvent faire grimper les prix. Spécialement dans les grandes villes ou l’effet de rareté jouera un rôle très important. De même toutes les surfaces non comptabilisées dans le métrage loi Carrez au sein des copropriétés (caves, box, combles, etc.) doivent être prises en compte.

Les questions à se poser :

3 étapes pour estimer le prix de vente d’un appartement ou une maison

Une fois que vous avez identifié les qualités du bien à estimer, la méthode par comparaison est certainement la plus fiable pour se faire une idée rapidement du prix de vente d’un appartement. Nous vous conseillons d’effectuer votre estimation en 3 étapes :

1. Identifiez les forces et faiblesses du bien

La première étape consiste à identifier les éléments qui rendent le bien exceptionnel (en bien comme en mal). Pour cela, répondre objectivement aux questions suggérez précédemment sera très important.

Pour aller plus loin vous pouvez utiliser notre grille d’estimation des biens qui liste l’ensemble d’éléments et toutes les questions pertinentes à vous poser pour réussir votre estimation.

2. Consultez les prix de vente des biens vendus

Une fois que vous avez identifiez les forces et faiblesses du bien, ainsi que ses caractéristiques principales, recherchez le prix de vente des biens équivalents récemment vendus dans la zone géographique.

Comment connaitre le prix de vente d’un bien vendu ? Aujourd’hui, il est plus facile que jamais de connaître les prix historiques des biens immobiliers. Nous vous présentons 2 services gratuits qui vous mettent à disposition toutes les informations dont vous aurez besoin :

Etalab

Début 2019 le ministère de l’économie a rendu public toutes les transactions immobilières des cinq dernières années en France. Vous pouvez donc vous connecter à https://app.dvf.etalab.gouv.fr/, sélectionner la parcelle cadastrale qui vous intéresse et consulter le détail des transactions. Vous trouverez ainsi l’adresse, la surface, le prix, le nombre de pièces, etc.., de toutes les transactions de la zone sélectionnée sur une période donnée.

La base de données Etalab est une excellente source d’information qui pourra vous aider énormément dans votre estimation. Cependant il se peut que vous ne voyiez pas les dernières transactions, car la base de données est mise à jour tous les 6 mois. Selon l’évolution du marché, un délais de 6 mois peut impacter la précision de votre estimation.

Patrim: la base de données de la Direction générale des Finances publiques

Cette base de données propose aux contribuables depuis janvier 2014 une aide pour évaluer leurs biens immobiliers. Le principal avantage de ce service par rapport à l’Etalab, est que les données couvrent également les transactions plus récentes (jusqu’au mois précédent). On y retrouve également d’avantage d’informations concernant les caractéristiques du bien vendu, notamment la présence d’annexes (balcon, terrasse, cave..), les matériaux ou l’année de construction de l’immeuble.

Pour l’utiliser il faut se connecter sur le site des impots : impots.gouv.fr et saisir ses identifiants fiscaux. Le nombre de consultations étant limité, nous vous conseillons de l’utiliser avec modération.

Etablissez une fourchette de prix

Une fois que vous aurez compilé une liste de biens équivalents avec ces 2 outils, calculez leur prix au mètre carré et comparez. Analyser la moyenne et la distribution des prix vous donnera l’information nécessaire pour établir la fourchette de prix du bien que vous souhaitez estimer.

La fiabilité de votre estimation dépendra directement du nombre de biens qui vous aurez trouvez, plus vous en trouvez, plus vous pouvez être confiant.

3. Analysez l’offre actuelle sur le marché

Dans différents secteurs géographiques, on constate souvent des écarts de prix très importants entre les biens vendus et le prix des biens similaires publiés sur les sites d’annonces. Ainsi la dernière étape de l’estimation du prix du bien consistera à affiner votre évaluation en fonction de l’actualité du marché.

Pour ce faire vous pouvez utiliser des services gratuits comme castorus.com ou meilleursagents.com.

Idéalement il faudrait calculer l’écart des prix des biens sur le marché avec le prix calculé dans l’étape 2. S’il y a un écart généralisé, il faudra se poser la question sur la pertinence de s’aligner sur le prix du marché ou pas.

Ce sera le moment d’estimer la marge possible à rajouter (ou la décote à appliquer) à votre estimation.

Conseil pour les propriétaires : Faites estimer votre bien immobilier par un professionnel. La plupart d’agences immobilières proposent des estimations gratuites. Faites intervenir deux ou trois agences pour valider vos hypothèses et affiner votre estimation. Cela ne vous engage pas!

A retenir

Pour estimer le prix d’un appartement ou d’une maison il est très important de se familiariser avec les 7 éléments essentiels qui valorisent un appartement ou une maison.

Ensuite, nous vous conseillons de procéder en 3 étapes pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier :

Avec ces informations vous aurez tous les éléments nécessaires pour définir la fourchette de prix du bien.

Pour des évaluations plus précises sachez que vous pouvez prendre contact avec nous. Familiv est là pour vous faciliter la tâche et vous accompagner du début à la fin de votre projet immobilier. Et cela sans frais supplémentaires !



   Retour au guide

En poursuivant votre navigation, vous acceptez l'utilisation de cookies. En savoir plus OK