9 conditions suspensives à connaître pour votre compromis de vente

Lors d’un achat immobilier, 2 étapes sont particulièrement importante : la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif. Le compromis de vente n’est pas une simple formalité. C’est au contraire là que toute la négociation se joue. Véritable pré-contrat, ce compromis (également appelé promesse de vente) recense l’ensemble des conditions dans lesquelles la vente devra se faire mais également les conditions sans lesquelles la vente ne pourra pas se faire. Il s’agit des fameuses clauses suspensives et l’on parle alors de vente sous condition suspensive.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Comme leur nom le laisse deviner, ces conditions permettent d’annuler la vente dans le cas où elles ne seraient pas remplies. Lorsque les acheteurs et vendeurs s’entendent sur une condition suspensive, un délai est défini afin de la traiter. Si à l’issue de ce délai la condition suspensive n’est pas remplie, la vente est annulée sans qu’aucune des parties n’ait à verser d’indemnités à l’autre. Le cas le plus connu, et le plus générateur d’annulations de ventes, est la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier. Celle-ci protège l’acheteur dans le cas où il n’obtiendrait pas son crédit immobilier et lui permet d’annuler la vente sans pénalités.

Certaines conditions visant à protéger les acheteurs et/ou les vendeurs sont obligatoires (ou presque). Les notaires les inscrivent quasiment par défaut dans les avant-contrats.

D’autres sont proposées par l’une ou l’autre des parties et font l’objet d’une négociation. Dans ce cas, il est de bon ton de ne pas les découvrir le jour de la signature de la promesse de vente. Mieux vaut en parler très en amont, dès la présentation du bien ou à l’occasion de l’offre d’achat. Ainsi, la négociation préalable entre acheteur et vendeur donnera lieu à la rédaction d’une promesse de vente sous condition suspensive.

Les conditions suspensives liées au financement

Les 3 conditions ci-dessous visent à encadrer la faisabilité financière du projet de l’acheteur.

L’obtention du crédit immobilier

C’est sans doute la condition suspensive la plus connue. La clause suspensive de financement est obligatoire dès lors que l’acheteur a recours à un prêt immobilier pour financer son acquisition. Sa formulation précise les conditions financières de l’emprunt recherché par l’acheteur, notamment : le montant emprunté, la durée de remboursement maximum et le taux d’intérêt maximum.

Le délai laissé à l’acheteur pour obtenir un accord de la part d’un établissement bancaire est généralement de 60 jours (la loi prévoit 30 jours a minima, mais il est possible de négocier un délais plus long). Si à l’issue de ce délai l’acheteur ne s’est vu proposer aucune offre ou si une offre lui a été faite à un taux plus élevé, il est libre de stopper la vente. Attention, pour que la condition suspensive s’applique, l’acheteur doit présenter les refus de 2 établissements bancaires.

Il est possible de renoncer à cette condition suspensive de financement si l’achat est réalisé sans recours à l’emprunt. Une offre sans condition suspensive de financement est d’ailleurs toujours bien perçue par les vendeurs car c’est un risque en moins pour eux et ils ont davantage de chances de voir la vente aboutir.

L’obtention d’un prêt relais

Les propriétaires qui souhaitent acheter leur prochaine résidence principale avant d’avoir vendu leur logement actuel ont souvent recours à un prêt relais. Un prêt relais permet de bénéficier d’une avance sur le fruit de la revente d’un bien immobilier avant que celle-ci n’ait eu lieu. Dans ce cas, il est possible de négocier une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt relais. L’inscription de celle-ci dans le compromis de vente est toutefois soumise à l’accord du vendeur.

La vente préalable d’un bien immobilier

Les propriétaires qui ne souhaitent pas avoir recours à un prêt relais peuvent également tenter de négocier une condition suspensive de vente préalable d’un autre bien immobilier. Il s’agit de sécuriser le fait que la vente ne pourra avoir lieu que s’ils parviennent au préalable à vendre un bien immobilier qu’ils possèdent et dont ils pourront utiliser les fonds pour financer leur acquisition. Cette condition est généralement plus délicate à négocier avec les vendeurs. Pour y parvenir, mieux vaut être capable de fournir des éléments de réassurance comme un compromis de vente déjà signé par un acheteur pour ledit bien immobilier. En tout état de cause, sur les marchés tendus comme dans beaucoup de communes de la région Parisienne, il est plus difficile de faire passer ce genre de clause car lorsque les vendeurs ont le choix ils préfèrent opter pour des offres d’achat plus simples.

Les conditions suspensives liées à la faisabilité d’un projet, à des travaux d’amélioration ou de remise en état du bien

Au-delà de la capacité de l’acheteur à financer le bien convoité, il est possible de négocier des conditions suspensives liées à la faisabilité même du projet qui justifie l’achat. Les cas de figure sont ici très nombreux. Il peut s’agit de l’achat d’un bien en très mauvais état pour lequel le propriétaire actuel doit entreprendre des travaux avant la vente effective, d’un bien pour lequel l’acheteur veut réaliser des travaux d’extension nécessitant l’aval des autorités municipales et administratives, d’un projet à caractère professionnel impliquant le changement de destination du bien… le champ des possibles est très large et dépend du contexte de chaque vente. Là encore, la meilleure solution est la discussion entre acheteurs et vendeurs pour trouver le bon compromis avant la signature de la promesse de vente.

L’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété

Dans une copropriété, certains travaux nécessitent l’accord préalable du syndic. Si votre projet implique d’abattre un mur porteur, d’installer une climatisation ou de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, il est possible de prévoir une condition suspensive portant sur l’accord du syndic. Là encore, cette condition est soumise à négociation et le vendeur est libre de la refuser.

L’obtention d’une autorisation administrative liée à des travaux de construction

Si vous envisagez d’acheter un terrain pour y faire construire une maison ou que votre projet implique l’extension d’un bien existant, des autorisations préalables seront nécessaires et il est possible de conditionner la vente à leur obtention. Certificat d’urbanisme, non opposition à une déclaration préalable de travaux ou permis de construire… Attention car les délais d’instruction par les services municipaux peuvent être assez longs et impacter la vente. Mieux vaut consulter précisément le plan local d’urbanisme pour savoir si le projet est réalisable en amont.

Valider la conformité du bien

La conformité d’un bien, par exemple aux règles d’urbanisme ou à celles de la copropriété, doit également être confirmée. S’assurer que les travaux entrepris dans le passé par le propriétaire ont été faits dans les règles de l’art est un élément important et le propriétaire devra pouvoir justifier des différentes autorisations nécessaires, le cas échéant. Quoi qu’il en soit il est important d’avoir les idées claires sur la conformité du bien et en cas problème, il est possible de demander au propriétaire de le résoudre avant la vente effective, par exemple en faisant réaliser des travaux de remise en état.

L’obtention d’une autorisation de changement de destination ou de changement d’usage d’un bien

Au-delà de travaux de construction, d’autres projets peuvent nécessiter l’obtention d’une autorisation administrative et/ou de la copropriété, à l’instar du changement de destination d’un bien ou du changement de son usage, par exemple la transformation d’un local à usage commercial en un local à usage d’habitation.

Si ce point est essentiel à la réalisation de votre projet il doit être négocié dès l’offre d’achat et inscrit en tant que condition suspensive dans la promesse de vente.

Conditions liées à la pleine disponibilité du bien

Les clauses suivantes sont des conditions suspensives de droit commun liées au bien et aux éventuelles charges qui lui seraient assujetties. Il est important pour l’acheteur de s’assurer que le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque, d’une servitude ou d’un droit de préemption qui pourrait être réclamé par un tiers et ainsi altérer la modalités de propriété effective du bien.

Absence de servitudes

Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant), à l’instar d’un droit de passage, l’une des servitudes les plus fréquemment observées.

Une servitude est un droit immobilier attaché à un bien et non à une personne. En conséquence, si une ou plusieurs servitudes sont attachées à un bien, celles-ci seront inscrites dans l’acte de vente et ainsi transmises de propriétaire en propriétaire.

L’existence de servitudes affecte la manière dont les propriétaires d’un bien pourront y vivre. En conséquence une condition suspensive peut être mise en place à la demande de l’acheteur pour s’en prémunir.

Etat hypothécaire vierge

Une hypothèque sur un bien immobilier est une garantie donnée à un créancier en contrepartie d’un prêt immobilier. En cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, le créancier peut saisir le bien hypothéqué et récupérer ainsi les sommes dues. Une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. Ainsi, en cas de vente d’un bien grevé d’hypothèque, le créancier bénéficiaire pourra demander au nouveau propriétaire du bien de lui rendre des comptes.

Cette situation constitue un risque pour un acheteur, notamment si le prix de vente est inférieur au montant de l’hypothèque. Il est donc important de mettre en place une clause suspensive liée à l’obtention d’un état hypothécaire vierge pour s’assurer que le bien n’est pas grevé d’hypothèque. Concrètement, le notaire demande cet état hypothécaire au bureau de la conservation des hypothèques, qui centralise des précieuses informations sur l’ensemble des biens immobiliers : identité des propriétaires et de ses prédécesseurs, description du bien, et naturellement l’existence éventuelle d’une hypothèque sur ce bien.

Absence de préemption

Dans certaines zones, le bien peut être soumis à un droit de préemption de la commune. Il s’agit des zones à DPU (Droit de Préemption Urbain). Dans ce cas, la commune est prioritaire sur l’achat du bien et peut le préempter. Un compromis de vente sous condition suspensive d’absence de préemption est alors indispensable. Pour lever cette clause, le notaire devra transmettre aux services municipaux une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La DIA stipule l’adresse du bien, l’identité de l’acquéreur, le prix de vente et les conditions ainsi que l’usage du bien. La commune dispose de 2 à 3 mois pour informer de son intention éventuelle de préempter le bien. Dans le cas où la municipalité de répond pas, la clause suspensive liée au droit de préemption ne peut être levée qu’à l’expiration de ce délai.

Levée des conditions suspensives du compromis de vente

Dès lors qu’une promesse de vente avec conditions suspensives est signée l’objectif du notaire, de l’acheteur, et le cas échéant du vendeur, est de les lever. On parle de levée des conditions suspensives lorsque celles-ci sont remplies dans le cadre du délai accordé pour le faire. Ce délai peut être allongé sous réserve d’accord des deux parties. Par exemple, la clause suspensive de financement est levée dès lors qu’une banque a émis une offre de prêt immobilier sous réserve que les conditions de l’offre soient cohérentes par rapport à celles de la clause suspensive.

En période de pic d’activité, lever les conditions suspensives de la promesse de vente peut s’avérer être une course contre la montre car les services municipaux comme les banques peuvent être saturés. Là encore, un dialogue entre acheteurs, notaires et vendeurs permet d’informer et de mieux faire avancer la vente.

Comment mettre en place des clauses suspensives ?

La mise en place des conditions suspensives doit faire l’objet d’un dialogue entre l’acheteur et le vendeur. Il est important d’en discuter assez tôt dans le processus de vente, dès l’offre, afin d’éviter les mauvaises surprises. Pour ce faire, il faut bien s’informer sur le bien ciblé et bien anticiper la préparation de son projet afin de faire une offre qui évoque les conditions suspensives qui vous paraissent nécessaires. On parle alors d’une offre d’achat sous condition suspensive.

Pour être valable, une clause suspensive doit être rédigée de manière précise par un expert. Votre notaire pourra vous conseiller sur l’ensemble de ces sujets.



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